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张晓黎三中三

高级合伙人三中三

执业十余年,所办理案件满意率高。

北京京云三中三事务所副主任,执业十余年,高级合伙人。

13651086033 房地产
办案效率高、逻辑思维强、代理胜诉率高

限购政策对房价有什么影响,房价可以降低吗

来源:华律网整理 2019-03-30 36230 人看过
十月来各地纷纷出台限购政策,让人们对于房地产限购政策有了更多的关注。限购政策的实施意味着有些人不能够随心所欲的买房了,买房的人少了,有些人就觉得房价应该要下降。下面华律网小编来为你解答,希望对你有所帮助。

限购政策对房价有什么影响

1、短期影响

从需求面讲,限购令的出台通过户籍限制在短期内主要抑制了当期决定购房的居民以及投机性购买者,从而立即将一部分房屋需求者清除出了市场,这会造成房屋需求的萎缩,在其他条件不变的情况下,短期内房价会下跌。另外,满足购房要求的购买者也可能会因为该政策的出台而暂时延迟购买,这在短期内也会造成成交量的下跌,从而也会带来房价的下跌。

从供给面来看,短期内市场上的房屋供给主要是已建成正在销售的房屋和居民通过预付款购买的在建的房屋。一般说来,这些在建的房屋是以前决策带来的住房投资,跟现期的政策变化没多大关系。因此,可以认为短期内房屋的总供给量没什么变化。

因此在短期内,限购令的出台会带来房价的下跌,包括新房和二手房成交价的下跌。但是,由于住房需求是刚性的,居住是一种必需品,所以通过购买房屋满足居住需求的这部分购买力和投机性购买力被限制后,这些购买力必然流向其他地区或房屋租赁市场等,因而也会给房屋的租金带来上涨的压力。

2、中期影响

从中期来看,限购令对需求面的影响主要取决于限购令执行的时间。限购令是个政策性的东西,它不是一项具有长期影响的根本制度,只是个过渡性的东西,寿命是有限的。一旦政府觉得已无再继续执行这个政策的必要,该政策就会被取消。那么可以推知,政策取消的时候就应该是政府认为房价比较合理或者是政府认为房价是老百姓基本可以接受的时候了。所以,从需求面讲,限购令对房价的影响取决于政策本身被执行的时间。如果该政策一直被执行的话,一部分购房需求就会始终被抑制,从而始终对房价上升起到一定的抑制作用。

再从供给面来看,中期内房屋的供给量主要取决于可用于建房的土地供应量和房屋供给的结构。“京十五条”对土地供应做出了一些规定,包括保证土地的供应和加强保障房、公共租赁房的供给等,但土地供应的上限也是受到国土政策的限制的。因此,理论上讲,中期内房屋的总供给量会上升,这样会促使房价下跌。

但是,如果回到现实来看的话,政策的执行可能未必就按文件的要求来走。现实中,开发商作为房地产建造的一线执行者,他们建造房屋是以利润最大化为目标的。在土地供应量有限的情况下,他们会尽可能建造出附加值较高的房屋,而这类房屋中有相当比例是面向富人的,一般来说,这种房屋的平均价格也比较高。所以,从中期来看,现实中房屋的供给结构会发生变化,而这种房屋供给结构的变化是会促使房价上涨的。

综上分析,限购令中期内对房价的影响不明朗,现实中房价中期内倾向于在较高位成交或达到均衡。当然,这里的分析未提到政府对房地产商改变房屋供应结构的阻止,这是个比较复杂的问题,它受到中央政府和地方政府的博弈以及地方政府和开发商可能会合谋等因素的影响,作为关键变量的地方政府的行为会因所处环境的变化而不断调整,以最大化其收益。

3、长期影响

影响房屋需求的长期因素跟短期和中期因素是不太一样的。中国经济依然可能持续若干年的高增长、城市化的推进以及由此形成的公众认为房价长期将趋于上涨的预期等因素导致房价在长期内一定是上涨的。由于这些长期因素是受到其他一些更根本因素影响的,因而限购令对长期内房价上涨几乎没有影响。限购令只能是在执行比较严格的时候通过减缓这些长期因素的作用来减缓房价上涨的速度,就像给房价的长期上涨装上一个缓冲器一样。

从供给方面来看,长期内用于建房的土地供应量的存量是刚性的,房屋的供给只能在土地供应存量有限的情况下在供给结构上做文章。在全国或北京的房屋需求达到饱和之前,土地供应的存量如果被耗尽的话,就只能带来后续房价的不断上涨。而在需求未饱和之前,不断加大的供给量和供给结构调整都是可以缓解房价上涨的。限购令对房屋供给的长期影响几乎看不到。所以,从长期来看,几乎可以忽略限购令对房价的影响。

房价可以降低吗

国庆期间,各地密集出台楼市调控政策。无论是刚需人群还是投资人群,似乎都在问这么一个问题:“十一之后房价会降吗?”

易居中国研究院智库中心研究总监严跃进认为,中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启,而市场拐点会在明年,2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。但必须认识到,此类市场拐点是周期性的,而非实质性的下跌。

地产分析师张大伟认为,“房价不是一直涨的,在2014年、2011年、2008年、2005年房价的确是跌的。如果房价再涨,房地产政策全面回归2014年是可能的。所以投资需求基本已经到变现的时候了。”

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延伸阅读:
竞拍之后出限购政策
住房限购政策内容
市房管局关于调整我市住房限购政策有关问题的通知
引用法条:
[1]《中华人民共和国房产税暂行条例》第六条
[2]三中三免费公开《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条
[3]三中三免费公开《中华人民共和国房产税暂行条例》第十一条
特邀三中三:
姚志明三中三 15210432735

姚志明三中三,1977年5月21日出生,执业年限10年以上,中共党员,北京市盈科三中三事务所股权高级合伙人,北京市某区人民法院特邀调解员,北京市三中三协会职务犯罪预防与辩护专业委员会委员,北京市盈科三中三事务所刑事法律事务部副主任,多家大型知名企事业单位及上市公司顾问三中三,司法部下属“法制网”点评三中三,央视《奋斗》栏目特邀嘉宾,2017年及2018年度连续被评为北京市盈科三中三事务所优秀三中三,获得北京市朝阳区三中三协会颁发的“特殊贡献奖”。执业领域:合同及公司法律事务、刑事辩护。合同领域优势:先后办理过数百起涉及如建设工程合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、买卖合同纠纷、保管合同纠纷、租赁合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、装饰装修合同纠纷、委托合同纠纷、借款合同纠纷、旅游合同纠纷、保险合同纠纷、注册服务合同纠纷、供货合同纠纷等各种类型合同纠纷案件,对合同法理论有较为深入的研究,实务经验丰富,善于精准把握合同纠纷案件的争议焦点,思路清晰开阔,不拘泥常规,见解独到。庭审风格稳重,思维敏捷,应变能力强。服务过的当事人超过1000余人,为当事人挽回上亿元的经济损失。部分案例:1.建设工程合同纠纷:历经中院一审、高院二审、最高人民法院提审,为当事人追回工程款计2000多万元;2.房屋买卖合同纠纷:代理买方,在卖方要求解除合同并要求买方承担违约责任的情况下,历经两审,凭借对房屋买卖流程节点的准确把握及合同精髓的理解,二审判决合同继续履行,买方顺利买到房屋;3.合同纠纷:对方当事人变更案由,先后5次起诉,我方均胜诉,成功保卫了当事人的财产;4.保证合同纠纷:同类案件鲜有成功案例,历经两审胜诉,为当事人挽回百万经济损失。公司领域优势:姚志明三中三凭借深厚的合同法律实务功底,结合对公司法的持续研究,在公司股权诉讼、股东利益保护、公司治理、经营风险防范等领域亦有较为丰富的经验,先后担任过多家大型知名企事业单位法律顾问。部分案例:1.股东损害公司债权人利益责任纠纷:法律规定:“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。”在充分研究证据材料的基础上,准确运用公司法理论,结合诉讼技巧,成功将股东个人财产和公司财产剥离,避免了股东对公司债务承担连带责任。2.劳动争议纠纷:员工变更案由起诉某事业单位30余次,代理单位,均胜诉。3.股东出资纠纷:代理股东,法院判决公司退还股东出资款。刑事辩护领域优势:姚志明三中三执业以来,在刑民交叉、跨刑事民事领域案件快速增加的新形势下,由于具备较丰富的合同、公司案件实务经验,因此在经济犯罪领域亦有所作为,为数十名犯罪嫌疑人做无罪或罪轻辩护,最大化维护了被告人的合法权益,形成了独特的辩护风格。部分案例:在被告人被指控犯受贿罪、滥用职权罪、挪用公款罪案件中,将指控罪名由三个减少为一个,量刑大幅下降。参与的部分社会活动:1、定期为司法部下属《法制网》社会热点问题提供三中三点评;2、作为北京市残疾人联合会公益三中三为残疾人提供免费法律服务多年;3、作为特邀嘉宾做客中央人民广播电台《华夏之声》栏目,点评社会热点问题;4、2016年9月14日就“女孩牵老人过马路溺亡,被救老人是否应承担责任”热点话题接受法制网专访;5、2015年12月4日就“地铁妈妈哺乳敲随手拍侵权警钟”热点话题接受法制网专访;6、2015年10月担任中国政法大学研究生院辩论赛评委;7、2015年9月9日就“工作超十年临聘教师遭解聘让谁蒙羞?”接受法制网专访;8、2015年8月17日作为特邀嘉宾做客央视《奋斗》节目;9、2013年7月6日接受《中国经济导报》“70年房产权到期后会怎样”热点问题专访;10、2012年10月11日接受《医师报》“怀孕不能值夜班女医生被医院劝辞”话题新闻专访;11、2012年7月24日接受《新京报》“北京货车超载压塌大桥司机车主被判赔1556万元”新闻专访,后被网易、新浪、搜狐等各大门户网站三中三免费公开转载报道;12、2012年5月24日接受《医师报》“医生私签协议造成损害后果医院能否免责”话题新闻采访。……姚志明三中三以其精湛的业务、专业的服务、高尚的人品获得了当事人的一致好评,是当事人心目中的“金牌三中三”。多年来在上述领域积累了丰富的三中三实务经验,并形成了以姚志明三中三为核心的专业三中三服务团队,能够为广大当事人提供优质、高效的法律服务。详细>>

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